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Guide pour investir

Pourquoi investir dans la pierre ?

Le placement immobilier a toujours été considéré comme un moyen sûr de se constituer une épargne sur le long terme et si les français y sont autant attachés, ce n'est pas seulement pour des raisons sentimentales. En effet, l'investissement immobilier est nettement plus rentable qu'un investissement en dette publique à long terme (le rendement de l'OAT 10 ans reste en deçà de 0,80% en septembre 2017), ce qui explique aussi les taux très bas auxquels les acquéreurs potentiels peuvent emprunter.


Un contexte favorable

Plébiscitée dans le contexte actuel, surtout depuis la crise de 2008 où les placements bancaires et boursiers ont moins les faveurs des épargnants qui préfèrent les valeurs plus pérennes, la pierre constitue le moyen le plus efficace pour garantir des revenus supplémentaires dans un environnement socio-économique où à l'heure de la retraite, les perspectives de rentrées financières deviennent incertaines.

En effet, il faut aujourd'hui travailler plus longtemps pour percevoir l’intégralité de sa pension et cette durée aura tendance a augmenter encore dans les années futures. D’où l’intérêt d’investir dans l'immobilier locatif pour s’assurer une rente stable!

Même si depuis quelques années, le marché est moins facile d’accès car les prix de l'immobilier ont augmenté et les conditions d’octroi de prêt, malgré les taux bas historiques, sont plus strictes, le calcul peut s’avérer très payant pour l’avenir : le marché de l’immobilier n’est pas prêt de s’écrouler dans un contexte où les potentiels loueurs sont toujours plus nombreux alors que l’offre de logements reste insuffisante.

Ces conditions encouragent à s'engager sur la voie de l'investissement locatif notamment dans l'immobilier neuf avec le dispositif PINEL.

Le recours au crédit donne un effet de levier, dans la mesure où il permet de placer dès aujourd'hui, non pas le capital qu'on a, mais le capital qu'on aura dans une quinzaine ou une vingtaine d'années. Les rendements sont donc calculés sur une base bien plus forte, et contribuent partiellement à rembourser les mensualités de crédit et à limiter l'effort d'épargne à fournir chaque mois.


Les avantages de l'investissement locatif dans le neuf

Il apporte un complément de revenus stable et amené à évoluer une fois le crédit remboursé et pourra représenter une part conséquente des rentes perçues à la retraite. Selon les chiffres de l’Insee, le montant moyen d’une pension de retraite en France est d’environ 1 500 euros pour les hommes et de 1 100 euros pour les femmes : on mesure ainsi mieux l’impact d’une rentrée locative de 500 euros.

Le placement dans la pierre constitue également un bon moyen de transmission d’héritage à ses descendants notamment via le montage de Société Civile Immobilière (SCI) ou encore les donations.

Enfin, selon les cas et le type d’investissement réalisé, il permet de profiter d’exonération d’impôts, comme le dispositif PINEL actuellement en vigueur jusqu'en 2021 selon les zones éligibles.

Même si on ne peut préjuger de la performance et du rendement que donnera un investissement immobilier dans les 15 prochaines années, allouer sa capacité d'épargne mensuelle à un crédit immobilier sera toujours plus intéressant que de l'affecter à un placement financier dans la plupart des scénarios.

N'oubliez jamais que l'effet de levier du crédit immobilier permet d'acquérir un ou plusieurs biens immobiliers neufs avec de l'argent que vous n'avez pas encore, et ce,en prenant appui sur l'établissement bancaire qui vous suit dans votre opération de défiscalisation immobilière en loi PINEL. Grâce à votre banque vous devenez ainsi propriétaire d'actifs immobiliers, c'est à dire d'un ou plusieurs biens immobiliers neufs qui vous font gagner de l'argent chaque jour qui passe par la perception du loyer alors même que, sans la banque, vous n'avez pas l'argent pour acquérir ce ou ces actifs immobiliers.


Quand investir ?

Logiquement, mieux vaut investir au plus tôt dans son existence puisque l’idéal est d’avoir fini de rembourser son crédit et d’être définitivement propriétaire du bien au moment de sa retraite pour profiter pleinement des loyers perçus.

Néanmoins, il n’est jamais trop tard pour bien faire. Dès lors qu’il existe toujours des possibilités d’obtention de crédit, un capital, ou les deux, se lancer dans ce type d’opération demeure judicieux.


Le dispositif Pinel

La loi Pinel a pour but de favoriser la construction de logements dans des zones dites tendues, de soutenir l’investissement locatif et également de développer une offre de logements locatifs pour les foyers n’ayant pas accès au parc social et connaissant des difficultés à trouver un logement sur le marché libre.

Pour l’investisseur, l’avantage est double : obtenir une défiscalisation mais également construire son patrimoine. Autre avantage, la possibilité de louer le logement à un membre de sa famille à condition que ce tiers ne soit pas rattaché au foyer fiscal du propriétaire.

Fonctionnement du dispositif

En investissant dans un programme immobilier neuf avec le dispositif PINEL jusqu’au 31 Décembre 2018, l’acquéreur pourra profiter d’une réduction d’impôt sur le revenu égale à :

  • 12 % du prix d’achat de l’appartement neuf, répartis sur une durée de location PINEL de 6 ans.
  • 18 % du prix d’achat de l’appartement neuf, répartis sur une durée de location PINEL de 9 ans.

A la fin de la période d’engagement initial, il est possible de proroger l’engagement de location PINEL pendant 3 ans, renouvelable une fois si l’engagement initial était de 6 ans, et portant alors la réduction d’impôt jusqu’à :

  • 21 % du prix d’achat de l’appartement neuf sur une durée de location PINEL de 12 ans.

La réduction d’impôt s’élèvera ainsi à 2 % du prix du logement par an pour une durée locative PINEL de 6 ou 9 ans puis de 1 % par an sur les 3 dernières années de la période maximale de 12 ans du dispositif PINEL.

Protéger ses proches

Pour obtenir un prêt immobilier auprès d’une banque, l’acquéreur devra souscrire une assurance décès-invalidité dont les cotisations sont déductibles fiscalement. Les mensualités du crédit restant dues sont remboursées par l’assureur à hauteur du capital garanti si le décès prématuré ou l’invalidité de l’acheteur surviennent.

Ainsi, les ayants droit pourront soit conserver le bien et bénéficier de revenus réguliers par la perception des loyers ou alors revendre le bien immobilier neuf PINEL et bénéficier ainsi d’un capital. En cas d’accident de la vie (décès, invalidité, perte d’emploi), l’administration fiscale autorise la revente de l’appartement PINEL sans perte des avantages fiscaux obtenus.

Transformer ses impôts en patrimoine

L’achat d’un appartement neuf PINEL permet de se constituer un patrimoine immobilier de qualité, satisfaisant aux dernières exigences thermiques, phoniques et énergétiques et donc appelé à se valoriser.

Des frais d'acte notarié très faibles

Alors qu’ils représentent en moyenne plus de 8 % du prix de vente dans l’ancien, l’acquéreur profite de frais de notaire réduits, en moyenne, à 2,5 % du prix du bien dans l’immobilier neuf PINEL.

Un dispositif souple

Le dispositif PINEL permet de défiscaliser pendant 12 ans tout en s’engageant seulement sur 6 ans au départ puis en prorogeant l’engagement de location, pour 3 années supplémentaires, une première fois puis une deuxième fois si vous le souhaitez. Vous avez ainsi une marge de manœuvre pour adapter au mieux vos stratégies patrimoniale et d’économie d’impôt au cours du temps.


Être informé sur les risques

Comme tout investissement immobilier, investir en Pinel peut présenter des risques :

• Le risque de bénéficier d’un avantage fiscal réel minoré en raison d’un prix d’acquisition dans le neuf supérieur au prix moyen du marché

• Le risque de réaliser une moins‐value à la revente du logement

• Le risque d’une rentabilité dégradée en raison de loyers effectivement pratiqués parfois inférieurs aux plafonds légaux

• Le risque de subir une vacance locative pouvant entraîner la perte de l’avantage fiscal

Le non‐respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales.

Pour plus d'informations, vous pouvez également visiter le site du gouvernement sur le dispositif Pinel.